¿Qué tengo que declarar a Hacienda por mi apartamento turístico?

 En Gestión de apartamentos turísticos

Año Nuevo, Declaración de la Renta nueva. Nos guste o no, cada vez está más cerca la hora de declarar nuestros ingresos. También tendremos que declarar a Hacienda si tenemos un alojamiento turístico en funcionamiento. En Room to Rent queremos que estés al corriente con la Administración, y más con Hacienda. Porque defraudar puede salir muy caro.

Ojo, en este artículo solo tratamos la relación con el Ministerio de Hacienda. Ciertas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos fijan tasas turísticas, las cuales no incluimos. Es importante que conozcas la regulación de zonas como la Comunidad de Madrid o Andalucía para no llevarte una sorpresa por parte de algún inspector.

Tengo un apartamento turístico, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda?

Aunque queremos que este artículo sea lo más divulgativo posible, sabemos que los manejos de números son complejos. Así que coge papel y lápiz y prepárate para repasar toda la fiscalidad de tu apartamento.

Nosotros analizaremos un caso habitual: el de un propietario que tiene una segunda residencia y la alquila por días en algunas temporadas. En este ejemplo, para Hacienda hay “dos” apartamentos, es decir, tiene fiscalidad distinta el tiempo que ha estado en alquiler y el que figure como residencia. En cualquier caso, ambos tienen que ser declarados a Hacienda.

Por eso mismo, es como poco recomendable que tengas una cuenta exacta de los días al año que estás alquilando tu vivienda para deducirte ciertos gastos. Veámoslos.

Qué puedo deducir de mi apartamento turístico

Un alquiler turístico presenta ciertas desventajas a efectos fiscales frente a un alquiler tradicional. Sin embargo, dado que normalmente genera más ingresos, es normal que tengamos que pagar más impuestos al erario.

A la hora de presentar documentación, han de figurar los días del año fiscal en los que has alquilado tu apartamento como vivienda turística y declararlos como “rendimientos del capital inmobiliario”. Al no contar (en el caso que exponemos arriba) de servicio de hostelería, papeleo que nos ahorramos.

Tendremos que calcular el rendimiento neto de nuestro inmueble, es decir, cuánto hemos ganado, para operar con él. Por eso mismo, descontaremos a los ingresos brutos el IBI, la amortización de la hipoteca (en caso de que exista), tasa de basuras, seguros, gastos varios (luz, agua…), gastos de agencias mediadoras como Room to Rent…

Sin embargo, no podremos deducirnos, por ejemplo, todo lo que hayamos gastado de luz a lo largo del año. Hay que echar mano de calculadora y calcular los gastos medios para sumárselos a los días que hemos alquilado el apartamento. Pongamos un caso práctico:

Hemos ingresado 5.000 euros en nuestra actividad de alquiler de uso turístico, porque hemos alquilado nuestro piso durante 6 meses. Pero hemos acarreado a lo largo del año con los siguientes gastos:

-IBI: 500 euros.

-1.000 euros de hipoteca.

-150 euros de comunidad.

-100 euros de tasa de basuras.

-Otros 1.000 euros para la agencia gestora de tu apartamento.

Con esto en la mano (nos hemos olvidado de muchos gastos más, pero es un ejemplo básico), tendremos que hacer una división entre dos (por los 6 meses del alquiler). Es decir, quitamos la mitad de estos gastos y nos quedaría lo siguiente:

-250 euros de IBI.

-500 euros de hipoteca.

-75 euros de comunidad.

-50 euros de la tasa de basuras.

-1.000 euros de la agencia gestora (este se deduce en su totalidad).

En total, tenemos de gasto 1.875 euros. Estos los tenemos que restar a los 5.000 que hemos ingresado y tenemos como resultado 3.125 euros, con los cuales operaremos de cara a hacer la Declaración de la Renta. La retención en 2017 figuraba con el 18% del total, por lo que tendríamos que pagar a la Agencia Tributaria 562,50 euros.

¿Y los meses en los que mi casa no es un apartamento turístico?

En este caso, siguiendo con nuestro ejemplo, tendríamos que declararlo como primera o segunda residencia. Tenemos que tributar en función de los días en los que nuestra casa ha estado a nuestra disposición, viviéramos allí o no.

Tendremos que calcular el 1,1% del valor catastral de nuestra vivienda. Este lo tendríamos que dividir entre 12 (los meses del año) y multiplicarlo por 6 (los que la vivienda ha estado a nuestra disposición). Pongamos un ejemplo:

El valor catastral de nuestra vivienda es de 100.000 euros. Su 1,1% es de 1100 euros, que es lo que tendríamos que pagar a la Agencia Tributaria si nuestra casa estuviera a nuestra disposición por 12 meses. Pero como lo ha estado durante 6, pagaríamos la mitad, es decir, 550 euros. En caso de que contemos por días, tendremos que hacer el mismo cálculo dividiendo entre 365 y multiplicando por los días en los que la hayamos alquilado.

Aunque parezca algo lioso (que lo es, lo sabemos), el propio Programa Padre podrá ayudarnos a gestionar nuestra vivienda y a no cometer errores, cosa que puede salirnos cara.

 

 

 

 

 

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