¿Tienes un piso y te estás preguntando si merece la pena ponerlo en alquiler turístico? La respuesta corta es: depende. La rentabilidad de un apartamento turístico puede ser significativamente mayor que la del alquiler tradicional, pero también implica más gestión, más gastos y una fiscalidad específica que hay que tener bien clara antes de empezar.
En este artículo te explicamos cómo calcular la rentabilidad de tu piso turístico, qué factores influyen en ella y qué tributación debes contemplar para que los números te cuadren de verdad.
¿Qué rentabilidad tiene un apartamento turístico?
La rentabilidad de un apartamento turístico oscila habitualmente entre el 5% y el 10% bruto anual, aunque en zonas de alta demanda —como Barcelona, Madrid, la Costa Brava o las Islas Canarias— puede superar ese rango si el inmueble está bien gestionado y tiene buenas valoraciones.
Para calcularla de forma básica, la fórmula es la siguiente:
Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales / Precio del inmueble) × 100
Por ejemplo: si tu apartamento genera 18.000 € al año y tiene un valor de mercado de 200.000 €, la rentabilidad bruta sería del 9%.
Sin embargo, la rentabilidad neta —que es la que realmente importa— se obtiene restando todos los gastos asociados: comunidad, suministros, limpieza, mantenimiento, plataformas de reserva, seguro, impuestos y posibles comisiones de gestión.
¿Cómo influye la ocupación en la rentabilidad?
La tasa de ocupación es el factor que más impacto tiene en los ingresos. Un apartamento que consigue una ocupación media del 70-80% durante todo el año puede generar entre 2 y 3 veces más ingresos que uno con alquiler de larga duración en la misma zona.
Factores que determinan la ocupación:
- Ubicación y accesibilidad del inmueble
- Calidad de las fotografías y del anuncio
- Precio competitivo según temporada
- Valoraciones y reseñas de huéspedes anteriores
- Velocidad y calidad de respuesta al cliente
¿Qué es más rentable: alquilar o Airbnb?
Esta es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios, y la respuesta no es única para todos los casos.
Alquiler tradicional vs. alquiler turístico
El alquiler de larga duración ofrece estabilidad e ingresos fijos mensualmente, pero generalmente con una rentabilidad bruta de entre el 3% y el 5% en la mayoría de ciudades españolas. El alquiler turístico —Airbnb, Booking, Vrbo u otras plataformas— puede duplicar esos ingresos en zonas con alta demanda turística, pero requiere una gestión activa y constante.
El alquiler turístico tiene más sentido cuando:
- El inmueble está en una zona con alta afluencia de turistas
- El propietario puede dedicar tiempo a la gestión o delega en un profesional
- El precio por noche justifica los gastos de rotación (limpieza, check-in/out, etc.)
- Se dispone de licencia turística vigente
El alquiler tradicional tiene más sentido cuando:
- Se prefiere estabilidad y sin trabajo de gestión continuada
- La zona no tiene suficiente demanda turística para sostener alta ocupación
- No se cuenta con licencia turística o el ayuntamiento no las concede
Si quieres profundizar en cómo funciona el modelo vacacional y qué implica operativamente, en nuestra sección de gestión de alquiler de apartamentos vacacionales encontrarás toda la información que necesitas para tomar una decisión informada.
¿Cuánto se paga a Hacienda por un apartamento turístico?
Este es uno de los puntos que más dudas genera y que más afecta a la rentabilidad neta real. Los ingresos obtenidos por alquilar un piso turístico tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario o, en algunos casos, como actividad económica.
Tributación como rendimiento del capital inmobiliario
En la mayoría de los casos, si el propietario no presta servicios propios de la industria hotelera (recepción, limpieza diaria, desayuno, etc.), los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que se integran en la base imponible general y tributan según el tramo correspondiente del IRPF, que va del 19% al 47%.
¿Qué gastos son deducibles?
Puedes deducir los gastos proporcionalmente a los días en que el inmueble ha estado alquilado:
- Intereses de hipoteca (si aplica)
- Gastos de comunidad y IBI
- Suministros (luz, agua, internet)
- Seguros del hogar
- Gastos de mantenimiento y reparaciones
- Amortización del inmueble y mobiliario
- Comisiones de plataformas y de gestión
¿Cuándo tributa como actividad económica?
Si el propietario ofrece servicios de hostelería de manera habitual, Hacienda puede considerar la actividad como empresarial, lo que implica darse de alta como autónomo y tributar por el rendimiento neto de actividades económicas.
IVA en apartamentos turísticos
Cuando la actividad se considera empresarial con servicios de hostelería, también puede surgir la obligación de repercutir IVA (10% para servicios de alojamiento). Es fundamental consultar con un asesor fiscal para determinar exactamente en qué supuesto te encuentras.
Factores clave para maximizar la rentabilidad de tu piso turístico
Conocer los números es solo el primer paso. Para que tu apartamento turístico sea verdaderamente rentable, hay que optimizar cada variable del negocio.
Pricing dinámico
Ajustar el precio por noche según la temporada, los eventos locales y la competencia es una de las palancas más efectivas para aumentar los ingresos sin necesidad de aumentar la ocupación. Plataformas como Airbnb ofrecen herramientas de precios inteligentes, aunque también existen softwares especializados (como PriceLabs o Wheelhouse) que permiten una mayor precisión.
Gestión profesional
Delegar la gestión operativa —check-in, comunicación con huéspedes, limpieza, mantenimiento— en una empresa especializada puede reducir la carga de trabajo del propietario casi por completo. Si bien esto implica una comisión (generalmente entre el 15% y el 25% de los ingresos), en muchos casos se compensa con una mejor ocupación, mejores valoraciones y menos problemas.
Fotografía y presentación
Un anuncio bien fotografiado y con una descripción atractiva puede marcar una diferencia considerable en la tasa de conversión de visitas a reservas. Es una inversión pequeña con un retorno muy alto.
¿Cuánto puede ganar tu apartamento turístico?
Cada inmueble es diferente. La rentabilidad depende del precio medio por noche, la ocupación conseguida, los gastos fijos y variables, y la fiscalidad aplicable. Por eso, antes de tomar ninguna decisión, lo más recomendable es hacer una simulación personalizada con datos reales de tu zona y de tu inmueble.
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