Los impuestos del alquiler vacacional dependen de tres factores: si solo cedes la vivienda o prestas servicios propios de hotel, si eres residente o no residente fiscal en España y cuántos días ha estado alquilado el inmueble. La clave no es pagar un porcentaje fijo por cada reserva, sino calcular correctamente los ingresos, los gastos deducibles y la parte del año en la que la vivienda ha estado vacía.
En la práctica, la mayoría de propietarios que alquilan una vivienda turística sin recepción, limpieza diaria ni servicios de hospedaje declaran los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Si, además de poner la vivienda a disposición del huésped, ofreces servicios similares a los de un hotel, la tributación cambia: puede considerarse actividad económica y entrar en juego el IVA.
Cómo tributan los alquileres vacacionales en España
Para saber cómo tributa una vivienda turística, lo primero es distinguir entre alquiler vacacional simple y alquiler con servicios de hospedaje. Esta diferencia marca si los ingresos van al IRPF como capital inmobiliario, si hay que repercutir IVA y qué obligaciones formales pueden aparecer.
Alquiler vacacional sin servicios hoteleros
Es el caso más habitual. El propietario entrega la vivienda lista para la estancia, realiza la limpieza antes de la entrada y después de la salida, cambia la ropa de cama entre reservas y atiende reparaciones puntuales. Estos servicios no convierten el alquiler en hospedaje hotelero.
En este escenario, los ingresos suelen declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Es decir, tributas por el beneficio neto: ingresos obtenidos menos gastos deducibles vinculados al alquiler. Además, el alquiler turístico no disfruta de la reducción aplicable a la vivienda habitual, porque su finalidad no es cubrir una necesidad permanente de vivienda, sino una estancia temporal.
Alquiler vacacional con servicios propios de hostelería
La situación cambia cuando el alojamiento incluye servicios como recepción continuada, limpieza periódica durante la estancia, cambio regular de sábanas y toallas mientras el huésped sigue alojado, lavandería, custodia de equipaje, restauración u otros servicios propios de la industria hotelera.
En ese caso, los ingresos pueden calificarse como rendimientos de actividades económicas y el alquiler no estaría exento de IVA. La Agencia Tributaria considera que, cuando se prestan servicios propios de hostelería, el alojamiento turístico debe tributar con el IVA reducido del 10%, como ocurre con los establecimientos hoteleros.
| Tipo de alquiler vacacional | Cómo tributa | IVA | Ejemplo habitual |
|---|---|---|---|
| Solo cesión de la vivienda | Capital inmobiliario en IRPF | No se repercute IVA | Limpieza entre huéspedes, check-in y mantenimiento puntual |
| Con servicios hoteleros | Actividad económica | IVA reducido del 10% | Recepción continuada, limpieza durante la estancia o cambio periódico de ropa |
| Con empleado a jornada completa para gestionar la actividad | Actividad económica | Depende de los servicios prestados | Gestión profesionalizada con estructura propia |
Cuánto hay que pagar a Hacienda por un alquiler vacacional
No hay una cifra única. A la pregunta “¿cuánto hay que pagar a Hacienda por un alquiler vacacional?”, la respuesta correcta es: depende del rendimiento neto y de tu tipo impositivo. En residentes fiscales en España, el beneficio del alquiler se integra en la base general del IRPF y tributa de forma progresiva junto con el resto de rentas.
La fórmula básica es sencilla:
Ingresos del alquiler vacacional – gastos deducibles = rendimiento neto a declarar.
Por ejemplo, si una vivienda genera 18.000 € al año en reservas y tiene 6.000 € de gastos deducibles correctamente justificados, el rendimiento neto sería de 12.000 €. Esa cantidad no tributa automáticamente al 19%, ni al 21%, ni a un porcentaje fijo de Airbnb: se suma al resto de ingresos del contribuyente y se aplica la escala del IRPF que corresponda.
En nuestro caso, cuando se revisa la rentabilidad de un inmueble turístico, conviene separar desde el principio tres bloques: ingresos por reservas, gastos asociados a los días alquilados y días en los que la vivienda ha estado disponible pero vacía. Esta división evita uno de los errores más frecuentes: declarar solo lo cobrado y olvidarse de la imputación de renta por los periodos sin huéspedes.
Qué gastos se pueden deducir en una vivienda turística
Para calcular bien los impuestos del alquiler vivienda vacacional, no basta con sumar las reservas. También hay que identificar qué gastos son necesarios para obtener esos ingresos y conservar facturas o justificantes. Hacienda permite deducir gastos vinculados al alquiler, siempre que estén relacionados con la actividad y se imputen de forma proporcional cuando la vivienda no ha estado alquilada todo el año.
Entre los gastos que suelen tener relevancia están:
- Intereses de financiación vinculados a la compra o mejora del inmueble, no la devolución del capital de la hipoteca.
- Reparaciones y conservación, como arreglos de instalaciones, pintura o sustitución de elementos deteriorados.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos locales, excluyendo sanciones.
- Seguro del hogar y otros seguros relacionados con la vivienda alquilada.
- Comisiones de plataformas, honorarios de gestión, anuncios y herramientas de comercialización.
- Suministros, limpieza, lavandería y mantenimiento, siempre que estén relacionados con estancias reales.
- Amortización del inmueble y del mobiliario, cuando proceda y se calcule correctamente.
El punto delicado está en el prorrateo. Si la vivienda ha estado alquilada 120 días, determinados gastos deberán imputarse solo en proporción a ese periodo. Otros gastos directamente vinculados a una reserva, como una limpieza de salida o una comisión de plataforma, pueden asignarse con más precisión a la estancia correspondiente.
Qué pasa con los días en los que la vivienda está vacía
Uno de los aspectos que más dudas genera es la tributación de los días sin reservas. Si la vivienda no es tu residencia habitual y está a tu disposición durante parte del año, Hacienda puede exigir la imputación de rentas inmobiliarias por esos días.
La imputación se calcula, con carácter general, aplicando el 2% del valor catastral o el 1,1% en determinados supuestos de revisión catastral, y prorrateando el resultado por los días en los que el inmueble no ha estado alquilado. Sobre esa renta imputada no se deducen gastos.
Un ejemplo sencillo: si una vivienda turística ha estado alquilada 150 días, los ingresos y gastos se declaran por ese periodo. Los 215 días restantes, si el inmueble ha estado a disposición del propietario, pueden generar imputación de renta inmobiliaria. Por eso es recomendable llevar un calendario claro de reservas, bloqueos, estancias del propietario y periodos realmente disponibles.
¿Hay que pagar IVA por el alquiler vacacional?
En un alquiler vacacional sin servicios propios de hotel, el propietario no debe repercutir IVA al huésped. La operación queda exenta de IVA y sujeta, en su caso, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en la modalidad que corresponda, según la normativa aplicable.
En cambio, si prestas servicios de hospedaje, el alquiler deja de ser una mera cesión de vivienda y puede tributar con IVA al 10%. La frontera no está en anunciarse en Airbnb, Booking o en una web propia, sino en lo que realmente se ofrece al huésped durante la estancia.
En Room to Rent solemos recomendar revisar este punto antes de empezar a comercializar una vivienda, porque pequeñas decisiones operativas pueden cambiar la fiscalidad: no es lo mismo entregar una vivienda limpia al inicio que ofrecer limpieza periódica durante la estancia; tampoco es igual facilitar una entrada autónoma que mantener una recepción continuada.
Cuánto te quita Hacienda de Airbnb
La pregunta “¿cuánto te quita Hacienda de Airbnb?” parte de una idea incompleta. Hacienda no aplica un porcentaje fijo sobre lo que cobras en Airbnb. Lo que debes declarar son los ingresos obtenidos por el alquiler, descontando los gastos deducibles que correspondan y sumando, si procede, la renta imputada por los días en los que la vivienda no ha estado alquilada.
Además, las plataformas digitales están obligadas a comunicar información fiscal a la Administración a través de mecanismos informativos como DAC7 y el modelo 238. Esto significa que los ingresos intermediados por plataformas no deben tratarse como datos “invisibles”: conviene que lo declarado por el propietario cuadre con la información de reservas, importes, comisiones y datos del inmueble.
La comisión de Airbnb o de cualquier otra plataforma no es lo que “se queda Hacienda”. Es un coste de intermediación que, si está correctamente justificado y vinculado al alquiler, puede formar parte de los gastos deducibles. La cantidad que finalmente pagues dependerá del beneficio neto y de tu situación fiscal.
Impuestos y obligaciones que no conviene pasar por alto
Además del IRPF o del IVA, un alquiler vacacional puede implicar otras obligaciones. Algunas son estatales, otras autonómicas y otras municipales. Por eso no conviene limitar el análisis a la declaración de la renta.
IRPF para residentes fiscales en España
Si eres residente fiscal en España y el alquiler no constituye actividad económica, debes declarar los ingresos como capital inmobiliario. El rendimiento neto se calcula restando los gastos deducibles a los ingresos íntegros, sin aplicar la reducción de vivienda habitual.
IRNR para propietarios no residentes
Si el propietario no es residente fiscal en España, la tributación se realiza a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Con carácter general, los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein tributan al 19%, mientras que el resto de contribuyentes tributa al 24%. La posibilidad de deducir gastos y los plazos de presentación dependen de la residencia fiscal y del tipo de renta declarada.
Licencia turística y normativa autonómica
La fiscalidad no sustituye a la normativa turística. Para operar legalmente, la vivienda debe cumplir los requisitos de la comunidad autónoma y del municipio donde se encuentre. En ciudades con alta presión residencial, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla, los requisitos urbanísticos y turísticos pueden ser tan importantes como la declaración fiscal.
Cuando un propietario busca una empresa de gestion de alquiler en madrid, normalmente no solo necesita publicar el anuncio: también necesita ordenar precios, documentación, reservas, comunicación con huéspedes y control de gastos para que la rentabilidad real no se diluya entre errores operativos y fiscales.
Ejemplo práctico de cálculo de impuestos en alquiler vacacional
Imagina una vivienda turística que ha generado 20.000 € en reservas durante el año y ha estado alquilada 160 días. El propietario ha soportado 7.000 € en gastos relacionados con el alquiler: comisiones, limpieza, suministros, seguro, reparaciones, parte proporcional del IBI y otros costes justificados.
| Concepto | Importe orientativo | Tratamiento fiscal |
|---|---|---|
| Ingresos por reservas | 20.000 € | Rendimiento íntegro |
| Gastos deducibles | 7.000 € | Se restan si están justificados y vinculados |
| Rendimiento neto | 13.000 € | Se integra en el IRPF |
| Días no alquilados | 205 días | Pueden generar imputación de renta inmobiliaria |
| IVA | 0 € si no hay servicios hoteleros | Solo se repercute si hay hospedaje sujeto a IVA |
Este ejemplo muestra por qué no tiene sentido preguntar solo “qué porcentaje se paga”. Dos viviendas con los mismos ingresos pueden tributar de forma distinta si una tiene más gastos deducibles, si el propietario tiene otros ingresos elevados, si se prestan servicios hoteleros o si el inmueble ha estado muchos meses vacío.
Errores frecuentes al declarar un alquiler vacacional
Los errores más habituales no suelen venir de no conocer un impuesto concreto, sino de mezclar conceptos. Un propietario puede tener la vivienda legalizada, cobrar por plataforma y aun así declarar mal si no diferencia ingresos, gastos, días vacíos y servicios prestados.
- Aplicar la reducción de vivienda habitual a un alquiler turístico. No corresponde en estancias vacacionales.
- Declarar solo lo recibido en la cuenta bancaria sin revisar ingresos brutos, comisiones y justificantes.
- No prorratear gastos cuando la vivienda solo ha estado alquilada parte del año.
- Olvidar la imputación de renta por los días en los que el inmueble ha estado vacío y disponible.
- No distinguir entre limpieza de salida y limpieza periódica, cuando esta diferencia puede afectar al IVA.
- Confiar en que el borrador de la renta ya está completo. Los datos de plataformas pueden aparecer, pero el propietario debe revisarlos y completarlos correctamente.
Una gestión ordenada empieza mucho antes de la declaración. Calendario de reservas, facturas, extractos de plataformas, contratos de servicios, partes de limpieza y justificantes de reparaciones ayudan a defender el cálculo si Hacienda solicita información.
Preguntas frecuentes sobre impuestos alquiler vacacional
¿Cómo tributan los alquileres vacacionales?
Si no prestas servicios propios de hostelería, los ingresos tributan normalmente como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Si prestas servicios hoteleros o la actividad cuenta con estructura empresarial, pueden tributar como actividad económica. La diferencia es importante porque afecta al IVA, a las obligaciones formales y a la forma de calcular el beneficio.
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por un alquiler vacacional?
Se paga en función del rendimiento neto y de tu situación fiscal. Primero se suman los ingresos, después se restan los gastos deducibles y, si la vivienda ha estado vacía parte del año, se calcula la imputación de renta inmobiliaria. El resultado se integra en la declaración correspondiente.
¿Cuánto te quita Hacienda de Airbnb?
No existe un porcentaje fijo sobre Airbnb. Debes declarar los ingresos obtenidos por la plataforma, deducir gastos correctamente justificados y revisar si hay días sin alquilar que generen renta imputada. Airbnb, Booking y otras plataformas pueden comunicar información a Hacienda, por lo que los datos deben cuadrar.
¿El alquiler vacacional lleva IVA?
No lleva IVA cuando se trata de una simple cesión de vivienda sin servicios hoteleros. Sí puede llevar IVA al 10% cuando se prestan servicios propios de hospedaje, como recepción continuada, limpieza periódica durante la estancia o cambio regular de ropa de cama y baño.
¿Se pueden deducir los gastos de una empresa de gestión?
Sí, los honorarios de gestión pueden ser deducibles si están vinculados al alquiler, correctamente facturados y son necesarios para obtener los ingresos. Lo mismo ocurre con comisiones de plataformas, limpieza, mantenimiento, seguros o suministros, siempre que se justifiquen y se imputen de forma proporcional cuando corresponda.
Gestionar bien los impuestos del alquiler vacacional no consiste solo en saber qué casilla rellenar en la renta. Consiste en definir correctamente el tipo de alquiler, documentar los ingresos, justificar los gastos, controlar los días ocupados y evitar que la operativa diaria convierta una vivienda rentable en una fuente de problemas fiscales. Si la vivienda se explota con método, la declaración deja de ser una improvisación anual y pasa a ser el reflejo ordenado de una gestión profesional.
