¿Se Puede Vender un Apartamento Turístico?

Si te preguntas si se puede vender un apartamento turístico, la respuesta es sí. La clave está en entender cómo afecta la licencia turística, qué documentación exige el comprador, cómo justificar la rentabilidad y qué impuestos intervienen. En Room to Rent hemos acompañado operaciones reales y, en nuestra experiencia, una venta sólida se apoya en datos (ocupación, ADR, ingresos netos) y en una estrategia clara de traspaso o regularización de la actividad.

Índice de contenidos

• ¿Qué entendemos por “apartamento turístico”?
• Sí, se puede vender: escenarios habituales
• La licencia turística: ¿se transmite con la venta?
• Documentación imprescindible para vender
• Valoración y precio: cómo justificar la rentabilidad
• Fiscalidad de la operación (visión general)
• Pasos recomendados para una venta segura
• Riesgos comunes y cómo evitarlos
• Preguntas frecuentes rápidas

¿Qué entendemos por “apartamento turístico”?

Hablamos de viviendas amuebladas que se comercializan en estancias de corta duración con fines vacacionales o de negocio, normalmente a través de canales online (OTAs). Su operación está sujeta a normativa autonómica y municipal, y puede requerir licencia o declaración responsable. En Room to Rent, solemos distinguir entre viviendas con licencia vigente, con expediente en trámite, y activos operados como alquiler temporal conforme a normativa local.

Esta diferencia es clave porque condiciona la viabilidad de la venta, el perfil de comprador y el precio. Un activo con operación ordenada y trazabilidad de ingresos genera confianza y reduce tiempos de negociación.

Sí, se puede vender: escenarios habituales

La compraventa es posible, pero el “cómo” varía según la situación regulatoria y contractual del activo:

• Venta del inmueble con continuidad de explotación: el comprador adquiere la vivienda y mantiene el uso turístico (si la normativa y la licencia lo permiten).
• Venta del inmueble para uso residencial: se desactiva la actividad turística antes del cierre y el inmueble pasa a uso habitual o alquiler tradicional.
• Venta con contrato de gestión u operador: el vendedor entrega el piso con un contrato de gestión vigente, lo que facilita la transición y puede mejorar el precio.

En nuestra experiencia en Room to Rent, estructurar la operación como “activo en rentabilidad” —con ingresos demostrables— atrae a inversores y agiliza el proceso de due diligence.

La licencia turística: ¿se transmite con la venta?

Depende de la normativa local. Existen modelos donde la autorización está vinculada al inmueble (y puede mantenerse en un cambio de titularidad si se cumplen requisitos) y otros donde está vinculada a la persona física/jurídica o a la comunidad de propietarios, requiriendo nuevas comunicaciones, renovaciones o incluso no siendo transmisible. Además, algunas ciudades limitan nuevas altas por zonas tensionadas.

Qué revisar antes de fijar precio y plazos

• Normativa autonómica y ordenanzas municipales aplicables al barrio/edificio.
• Estado real de la licencia: vigente, suspendida, en trámite, caducada.
• Comunidad de propietarios: estatutos y acuerdos que puedan restringir la actividad.
• Histórico de inspecciones y sanciones, si los hubiera.

En Room to Rent recomendamos documentar por escrito el estatus de la licencia y los pasos de transmisión o alta del nuevo titular. A menudo incorporamos un calendario de obligaciones postventa en el propio contrato privado para evitar fricciones.

Documentación imprescindible para vender

Reunir la documentación desde el inicio ahorra semanas. Aquí un checklist orientativo para presentar al comprador:

En operaciones que gestionamos desde Room to Rent, añadimos un dossier comercial que resume fortalezas del activo (ubicación, reseñas, repetición de huéspedes) y evidencia el potencial de precio fuera de temporada.

Valoración y precio: cómo justificar la rentabilidad

Un apartamento turístico bien operado se vende por su capacidad de generar caja. Para defender precio ante un inversor, alinea estos KPIs:

• Ocupación y ADR (precio medio por noche) por temporada y tipo de estancia.
• RevPAR y NOI (ingreso por habitación disponible y beneficio operativo neto).
• Costes operativos: limpieza, suministros, reposiciones, gestión, comisiones de OTA.
• Riesgo regulatorio: probabilidad de continuidad con escenarios “base” y “prudente”.
• Benchmark local frente a comparables reales (no solo anuncios).

En nuestra experiencia en Room to Rent, incluir evidencias como capturas del PMS, extractos bancarios anonimizados y calendario de reservas “en curso” acelera la decisión. También ayuda enseñar un pipeline de estancias corporativas, cuando exista.

Fiscalidad de la operación (visión general)

La fiscalidad depende del tipo de vendedor (particular o empresa), del uso que haya tenido el inmueble y de si se transmite como primera o segunda entrega. A grandes rasgos:

• Impuestos indirectos: en segundas transmisiones suele aplicarse ITP al comprador; en primeras entregas, IVA (con AJD). Si hay afectación a actividad, puede haber matices.
• Ganancia patrimonial en IRPF/IS: el vendedor tributa por la plusvalía obtenida conforme a normativa.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): a cargo del vendedor salvo pacto.

Recomendamos un cierre coordinado con asesoría fiscal. En Room to Rent solemos fijar desde el reserva quién asume cada impuesto y gastos notariales/registrales para evitar malentendidos.

Pasos recomendados para una venta segura

Para ordenar la operación y reducir contingencias, sigue este itinerario:

1. Audita la situación legal y comunitaria (licencia, estatutos, inspecciones).
2. Prepara el dossier financiero con KPIs y evidencias.
3. Define si venderás como activo en explotación o para uso residencial.
4. Estructura las condiciones: calendario de traspaso, inventario, traspaso de cuentas de OTA/PMS.
5. Negocia con cláusulas claras de continuidad o cese de actividad.
6. Cierra con entrega ordenada (llaves, accesos, passwords, protocolos de limpieza).

En Room to Rent proponemos un handover operativo en 7–14 días con formación al nuevo titular o su operador para proteger la reputación online y evitar cancelaciones.

Riesgos comunes y cómo evitarlos

Estos son los tropiezos que más vemos y cómo los atajamos:

• Asumir que la licencia se “hereda” automáticamente: valida normativa y documentación de transmisión.
• Prometer rendimientos sin respaldo: apoya cada cifra con reportes y extractos.
• Conflictos con la comunidad: revisa estatutos y actas antes de publicar el precio.
• Falta de plan de continuidad: define acceso a cuentas, calendarios y proveedores desde el contrato privado.

Una venta tranquila nace de la preparación. Lo vemos a diario en Room to Rent.

Preguntas frecuentes rápidas

¿Se puede vender un apartamento turístico con reservas activas?
Sí, siempre que se pacte el traspaso de reservas y se informe a los huéspedes; incluye cláusulas sobre incidencias y pagos pendientes.

¿La licencia siempre pasa al comprador?
No siempre. Depende de la normativa y de si la habilitación está ligada al inmueble o al titular. Verifícalo por escrito.

¿Qué pasa si el comprador lo quiere para uso residencial?
Debes cesar la actividad, actualizar anuncios y comunicarlo a la administración si procede.

¿Cómo impacto el precio si no tengo histórico de ingresos?
Usa comparables y proyecciones prudentes; asume un descuento o un periodo de estabilización.

Si buscas un ejemplo de cómo presentamos y operamos un activo en alquiler temporal, puedes ver este apartamento de alquiler temporal en Madrid. Cuidar la calidad del anuncio y la operativa diaria ayuda a sostener la reputación y, por tanto, el valor de venta.

En resumen: sí, se puede vender un apartamento turístico, pero el resultado depende de la claridad legal, la prueba de rentabilidad y un traspaso bien diseñado. Si quieres comentar tu caso, en Room to Rent podemos ayudarte a preparar el dossier, ordenar la transmisión y mantener la ocupación durante la transición.